按揭贷款转企业经营贷款的风险有哪些？

按揭贷款转企业经营贷款的风险有哪些？

导读：企业经营贷款是指银行向法人或非法人组织发放的，用于企业生产、经营等的流动资金贷款。

由于该类贷款在发放时有抵押物，因此被称为“活期贷”。

实践中，很多客户向银行申请了“活期贷”，但因客户还款能力不足，到期无法偿还而被银行提前收回。

由于该类贷款不能通过房产抵押直接办理抵押登记手续，且存在一定的风险，所以借款人在还款前需要慎重考虑。

一、法律风险

从我国法律法规来看，商业银行不得直接将企业经营贷款发放给个人。

根据《合同法》第211条的规定，银行不得直接发放给个人，而是通过受托支付的方式发放，这是一种间接支付行为。

如果直接发放给个人的话，银行可能会面临三个问题：

1、根据《合同法》第211条第1款的规定：“受托支付是指受托人接受委托人的委托，以自己的名义为委托人从事民事活动所取得的利益。”

2、根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第11条“借贷双方约定有违约金或者利息、综合费用超过年利率24%、借贷双方因纠纷达成调解协议或仲裁协议约定的，人民法院应当依法予以支持”。

二、担保风险

企业经营贷款的担保形式主要有抵押和质押，其主要特点是担保期限长，且有抵押时必须同时要提供质押或其他有效抵（质）押物，抵押和质押都要进行登记公示。

但是目前很多商业银行将企业贷款的担保形式简化为保证或保证金贷款，其实质就是对借款人的借款提供的连带责任保证。在此基础上还发展出了以存货为抵押物的质押、留置权（含保证）以及质权（含留置权）等担保形式。

但由于企业经营贷款不能通过房产抵押直接办理抵押登记手续，银行需要提供第三方房产（一般为企业生产厂房或办公场所）作为担保。

实践中由于缺乏对抵押物价值的有效评估方法与技术上的局限以及第三方房产难以处置等原因导致该类型贷款担保出现了一些问题，在此不再赘述。

三、操作风险

在办理按揭贷款转企业经营贷款时，一般要求借款人与贷款人分别签订借款合同和抵押合同，且必须经过贷款人或银行的同意。

然而，在实际操作中，由于贷款人、银行和企业的地位、关系等因素存在一定的差异，贷款人往往会为了取得贷款而刻意隐瞒信息。

例如，在实践中我们发现有的银行为了能顺利地获得贷款，将借款人与贷款人之间存在不正当交易的信息予以披露（如关联交易等），使借款人难以对其所掌握的客户信息进行充分、有效地利用。

实际上上述做法都是为了逃避监管或获取贷款而设计的方法，都是不符合监管要求和银行内部规章制度规定的。

四、提前还款风险

（1）客户在贷款到期前，未按照银行要求办理提前还款手续，导致贷款逾期。

（2）若借款人无法提供足够的担保品以确保借款本息按期偿还，则银行有权提前收回借款；若借款人不能提供相应担保品，则银行将提前收房。

（3）贷款到期前或已签订还款协议时发生借款人或第三方违约导致逾期时，银行有权提前收回贷款。

根据《企业经营贷款管理暂行办法》第五条规定：商业银行对已发放的企业经营贷款和房地产开发贷款，不得再贷给其他单位和个人；商业银行对抵押的不动产所作的处分行为不受本办法约束。

五、其他风险及建议

在上述情况下，银行对借款人提出的“定期归还”和“提前还款”的要求都是合理而有效的，但实际操作中往往因为种种原因未能按照要求执行，导致贷款到期后被银行提前收回。